不動産オーナー必見！家賃収入の税金計算と確定申告のポイント

コラムメニュー

はじめに｜不動産所得の節税の重要性

不動産オーナーにとって、家賃収入にかかる税金は大きな負担となりがちです。しかし、税法の規定を正しく理解し、適切な方法で確定申告を行うことで、納税額を抑えることが可能です。

今回は、家賃収入にかかる税金の種類から計算方法、そして確定申告の際に知っておきたいポイントまでを詳しく解説します。不動産賃貸経営をされている方はもちろん、これから不動産投資を始めようと考えている方も、ぜひ参考にしてください。

家賃収入に課される税金の種類と課税対象

個人名義の不動産を賃貸して得た家賃収入は、「不動産所得」として、主に所得税（復興特別所得税を含む）や住民税の課税対象となります 。場合によっては、消費税や個人事業税も課税されることがあります 。

• 所得税・住民税：不動産所得は、個人の他の所得（給与所得など）と合算して税額が計算されます 。
• 個人事業税：事業的規模で不動産貸付業を行っている場合に課税されることがあります 。
• 消費税：原則として土地の賃料や居住用建物の賃料は非課税ですが、オフィスビルなどの賃料や特定の土地の賃料（駐車場など）は課税対象となる場合があります 。

家賃収入の「不動産所得」計算の基本

不動産所得の計算は、以下の式で行われます 。

不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費

• 総収入金額：家賃収入のほか、礼金、更新料、共益費なども含まれます 。敷金や保証金のうち返還を要しないものも総収入金額となります 。
• 必要経費：不動産所得を得るために直接必要な費用を指します 。具体的には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、不動産管理費などが挙げられます 。

プライベート費用と事業用費用の区別（家事按分）

個人の不動産オーナーは、事業主としての側面とプライベートの側面を両方持っています 。所得税の計算では、プライベートな費用（家事費）は必要経費に算入できません 。

また、不動産賃貸業とプライベートで使ったものが混ざっている費用（家事関連費）については、「家事按分」という方法で業務に必要な部分のみを必要経費として計上することができます 。例えば、自宅の一部を事務所として使用している場合の自宅の固定資産税や家賃、営業用にも使用している車両のガソリン代などがこれに該当します 。

青色申告を活用した節税メリット

所得税の確定申告を「青色申告」で行うことで、税務上、有利な特典を受けることができます 。

青色申告の主な特典

• 青色申告特別控除：要件を満たせば最大65万円、それ以外は10万円の控除を、毎年、不動産所得から控除できます 。
  • （※）令和2年分からは、電子申告または電子帳簿保存のいずれかを行わないと、控除額が55万円になります 。
• 純損失の繰越控除：不動産所得がマイナスになった場合、その損失を翌年以降3年間繰り越して、他の所得と相殺することができます 。
• その他：30万円未満の減価償却資産の特例などがあります 。

青色申告を始めるには、税務署に「青色申告承認申請書」を期限内に提出し、さらに、一定の帳簿の備え付けや帳簿書類の保存などの要件を満たす必要があります 。

事業的規模の賃貸経営と税制上の優遇措置

アパート等の貸付けについて、大規模に貸付けしている不動産オーナーは、税務上の有利な特例を受けることができます 。この大規模な貸付けを「事業的規模」といいます 。

事業的規模の判断は、社会通念上で判断されますが、一つの目安として貸し付けることのできる独立した室数がおおむね10室以上かどうか、独立した家屋の貸付けであればおおむね5棟以上かどうかで判定できます 。

事業的規模で青色申告を行っている場合、青色申告者が事業専従者（生計を一つにする親族で、事業に専従している人）に支払った給与を必要経費にできる「青色申告事業専従者給与の特例」が適用できます 。この特例を利用するには、税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」の事前提出が必要です 。

所得税・住民税の税率

• 所得税率：5%～45%の超過累進税率が適用されます 。所得金額に応じて税率が段階的に上がります 。
• 住民税率：一律10%です 。都道府県民税と区市町村民税の合計となります 。

家賃収入に関する確定申告の留意点

家賃収入がある場合、原則として確定申告が必要です 。しかし、以下のような場合は、確定申告が不要となることがあります 。

• 給与所得がある方：給与を1か所からのみもらっていて、給与所得・退職所得以外の所得が20万円以下の場合 。
• 公的年金等がある方：公的年金等の収入金額が400万円以下で、かつ、それ以外の所得が20万円以下の場合 。
• 給与や年金がない方：各種の所得の合計額から所得控除を差し引いた残額がなければ、確定申告の必要はありません 。

ただし、上記に当てはまる場合でも、確定申告をすることで受けられる控除（医療費控除、寄附金控除など）を適用したい場合や、青色申告の特典を受けたい場合は、確定申告を行うことができます 。

不動産所得がある場合、所得がプラスの時だけでなく、赤字の場合でも確定申告をしておくことで、その損失を翌年以降3年間繰り越すことができるなど 、様々なメリットがあるため、基本的に確定申告は毎年行うのが良いでしょう 。

個人事業税が課税されるケースと計算方法

不動産貸付業や駐車場業に該当し、不動産所得が290万円を超えると、個人事業税が課税されることがあります 。個人事業税は、都道府県税事務所が徴収する地方税です 。

個人事業税の計算方法は、以下の通りです 。

（不動産所得 ＋ 所得税の専従者給与（控除）額 － 個人事業税の専従者給与（控除）額 ＋ 青色申告特別控除 － 各種控除額）× 税率

不動産貸付業や駐車場業の税率は、5%です 。

消費税が課税されるケース

基準期間（2年前の事業年度）における課税売上高が1,000万円を超えると消費税の納税義務が生じます 。

不動産の賃貸収入のうち、土地の賃料や居住用建物の賃料は、基本的に非課税取引になりますので、不動産所得のみの個人で1,000万円もの課税売上高が生じるのは、オフィスビルなどの賃料などを得ているケースと考えられます 。

トラブル回避のポイント

家賃収入に関する税金は、税法上のルールが複雑であり、誤った申告をしてしまうと、後から税務調査で指摘を受け、追徴課税が発生する可能性があります。

特に、不動産所得の計算における必要経費の判断や、青色申告の要件などは、専門的な知識が求められます。ご自身で判断が難しい場合は、不動産税務に強い税理士に相談することをおすすめします。

東京武蔵野会計のサポート内容

東京武蔵野会計は、不動産税務に特化した会計事務所です。不動産オーナー様の家賃収入に関する確定申告を全面的にサポートいたします。

• 不動産所得の計算、必要経費の判断に関するアドバイス
• 税務署への提出書類の作成
• 青色申告の導入支援と記帳指導
• 節税対策のご提案
• 税務調査への対応
• 相続後の不動産運用サポート

不動産税務に精通したむさし先生が、お客様の状況に合わせて最適なサポートを提供し、お客様の不動産経営を力強くバックアップします。

お問い合わせ・無料相談のご案内

家賃収入の確定申告や節税についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。初回無料相談を実施しています。

• 電話：042-405-3913
• お問い合わせ、無料相談はこちら

東京武蔵野会計は、不動産オーナー様の税務を力強くサポートします。