不動産選びのバイブル！投資物件（収益物件）の探し方と成功のための重要ポイント

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はじめに｜不動産投資成功の鍵は「物件選び」にあり

不動産投資において、利益を出すことはもちろん大切ですが、それと同じくらい、魅力的な収益物件を見つけることは非常に重要です。しかし、初めて不動産投資にチャレンジする方にとって、どのように物件を探し、何を基準に選べば良いのか、悩んでしまうことも少なくありません。

今回は、不動産投資を成功させるための「収益物件探しの方法」と、失敗のリスクを回避するための「注意すべきポイント」を解説します。初心者の方でも理解しやすいように、わかりやすさを重視してお届けしますので、ぜひ参考にしてください。

効率的な物件探し！ポータルサイトと不動産会社の活用

収益物件探しの具体的な方法には、大きく「不動産ポータルサイト」と「不動産会社」の2つがあります。収益物件を効率的に探したいのであれば、「不動産ポータルサイト」の活用が必須になります。また、掘り出しモノ物件を探したいのであれば、「不動産会社」を併用するのがおすすめです。

それぞれの方法には、さらに細分化された手段があり、メリット・デメリットが存在します。

不動産ポータルサイトを活用して収益物件を探す

最近の収益物件探しでは、ポータルサイトの利用が欠かせません。ポータルサイトとは、複数の不動産会社の情報をひとまとめにしたサイトのことです。「収益物件専門のポータルサイト」と「一般住居用のポータルサイト」があります。

収益物件専門のポータルサイトを活用する

「楽待」や「健美家」、「不動産投資連合隊」などが主な収益物件専門のポータルサイトです。これらを利用すると、物件タイプ（区分、一棟、戸建てなど）やエリア、築年数、利回りなどの特徴をもとに、収益物件を効率的に絞り込めます。

メリット：収益物件の情報を効率的に収集でき、数多くの物件を比較しやすい点です。

デメリット：掘り出しモノ物件はすぐに売れてしまう傾向があり、膨大なデータから絞り込む手間がかかることがあります。ただし、検索条件を明確にしておけば効率化しやすいでしょう。

一般住居用の不動産ポータルサイトを活用する

「SUUMO」や「アットホーム」などの一般住居用の不動産ポータルサイトを利用して収益物件を探す方法もあります。これらのサイトは購入者が住むための物件を取り扱っているのが通常ですが、中には収益物件に転用できるものもあります。

メリット：掘り出しモノ物件と出会いやすい点が挙げられます。売主が売り急いでいるケースや相場を知らないケースもあるためです。また、たくさんの物件から選ぶことができます。

デメリット：リサーチする手間がかかることや、中古物件の場合、オーナーチェンジ物件（すでに賃貸中の物件）でない場合は入居者付けをしなければならない点です。

不動産会社を活用して収益物件を探す

不動産ポータルサイトに加えて、不動産会社経由の情報収集ネットワークを持っておくことで、不動産マーケットに出される前、あるいは、出された直後のお買い得な収益物件を探しやすくなります。

不動産会社と知り合うきっかけは、「知り合いの紹介」や「セミナーに参加した」、「ポータルサイトの掲載物件を問い合わせた」などさまざまです。いずれにしても、「新規の収益物件が出てきたら教えて欲しい」と一声かけておくと情報提供してもらえる可能性があります。

不動産会社といっても「収益物件専門の不動産会社」と「総合型の不動産会社」がありますので、この違いを抑えておきましょう。

収益物件専門の不動産会社で探す

収益物件専門の不動産会社は、得意ジャンルが決まっていることが多いです（例:新築の区分マンション、中古の一棟アパートなど）。そのため、「どんなタイプの収益物件を購入するか」が決まっている人とは相性がよいと考えられます。

メリット：得意ジャンルの専門性が高く、取り扱い物件数が多い点です。

デメリット：提案が得意ジャンルのポジショントークになりがちな点です。

総合型の不動産会社で探す

住居用の売買や賃貸を扱っている総合型の不動産会社の中にも一部、収益物件を扱っているところもあります。このタイプの不動産会社は、戸建て、区分、一棟など幅広いジャンルを扱っているケースも多いです。

メリット：幅広いジャンルを扱っていることが多く、思わぬ掘り出しモノ物件が出てくることもあります。特に競争率が低い地方都市の不動産会社では、思わぬ好物件が見つかる可能性もあります。

デメリット：リサーチする手間がかかる点です。

不動産投資物件を探す際の重要ポイント

不動産投資で失敗する典型的なパターンは、経験のない人が「なんとなく収益物件を買ってしまう」というものです。失敗のリスクを回避するためには、次に挙げる3つのポイントを意識すべきです。

不動産投資をする目的を明確にする

不動産投資の失敗は、「なんとなく収益物件を買った」や「業者に営業トークを鵜呑みにした」といった無目的な買い方が原因となることが少なくありません。このような買い方では、自分に合っていない収益物件や、期待する収益が得られない物件をつかむリスクが高くなります。 収益物件を購入する前に、何のために不動産投資をするのか、その目的を明確にすることが何よりも大切です。

不動産投資の目的は人によって様々ですが、例えば以下のようなものが考えられます:

• お小遣いを増やしたい
• 生活費の足しにしたい
• 子どもの学費の足しにしたい
• 老後資金を確保したい
• 早期リタイアを実現したい
• 所得税や相続税の節税をしたい

収益物件を選ぶための基準を設ける

不動産投資の目的が明確になると、おのずと収益物件を選ぶ基準ができてきます。これは、「このタイプの収益物件は自分に合っている、合っていない」という取捨選択がしやすくなるということです。

どの不動産にもメリットとデメリットがあり、重要なのは、その特性を理解した上で、どのような不動産の購入が「今の自分」に合っているかということです。例えば、老後資金を目的とするなら「新築区分」、お小遣いを増やす目的なら「中古区分、戸建て」、相続対策なら「都心区分、タワーマンション」といったように、目的と物件タイプを紐付けて考えることが重要です。

目先の高利回りに惑わされない

利回りは収益物件探しの重要な指標の一つですが、利回りを過信しすぎるのは危険です。 そもそも物件情報に記載されている利回りは、ほとんどの場合、満室状態が続いた場合に得られる「期待（満室）利回り」です。この利回りは、以下のような要因で大きく低下する可能性があります。

• 長期の空室が発生する
• 大規模な修繕費用がかかる
• 家賃が下落する

特に、相場よりも著しく高利回りの収益物件は、何らかのリスクを抱えている可能性があるので注意が必要です。大事なのは、一般的な利回りであっても、安定した収益を確保できそうな収益物件を選ぶことです。

不動産投資を始める前に専門家へ相談する安心感

不動産投資を始めるときには、どうしても「収益物件探し」に意識がいきがちです。もちろん、物件選びは非常に大切なことですが、ご自身の目的に合わせて専門家に相談しておくことで、失敗のリスクを回避しやすくなります。

例えば、老後資金を築くために不動産投資を始めるなら、不動産に詳しいファイナンシャルプランナーに「どのタイプの収益物件を、どんな方法で購入するとよいか」アドバイスを求めるのが良いでしょう。また、相続税の節税目的で不動産投資を始めるなら、不動産に特化した税理士にコンサルティングを依頼すると安心です。

あくまでも、目的を達成するための手段として不動産投資があるということを忘れないでください。不動産投資をすること自体が目的にならないよう注意しましょう。

トラブル回避のポイント

不動産投資は、大きなリターンが期待できる一方で、物件選びから運用、そして将来の売却や相続に至るまで、様々なリスクが伴います。特に、初期段階での物件選定を誤ると、その後の経営に大きな影響を及ぼしかねません。

インターネット上の情報や業者からの情報だけで判断するのではなく、ご自身の目的と照らし合わせ、冷静に判断することが重要です。そして、不動産や税務に関する専門知識を持つ第三者の意見を聞くことで、より客観的な視点から物件を評価し、リスクを最小限に抑えることができます。

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