Mitsukuni Kanita 
むさし先生！令和8年度の税制改正で『住宅ローン控除』が変わるって聞いたのニャ！マイホームや賃貸・事業用から自宅への買い替えを考えている人にとって、お得になるのか損になるのか教えてほしいのニャ！
こじろー君、基本の控除率などは変わらないけれど、適用期間が令和12年居住分まで5年間延長されたんだ！特に中古住宅の控除枠が新築並みに引き上げられた一方で、災害リスクの高いエリアや省エネ性能が低い住宅には厳しくなっているよ。ポイントを分かりやすく解説するね！
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はじめに｜令和8年度税制改正と住宅ローン控除の延長
住宅購入者の金利負担や取得コストを軽減するための「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」について、令和8年度税制改正により見直しが行われました。
今回の改正では、制度の適用期限が5年間延長され、令和12年（2030年）12月31日居住開始分まで設定されました。
子育て世帯が長期優良住宅を取得する場合の「最大控除対象借入限度額5,000万円」「控除率0.7%」「控除期間13年」という基本骨格に大きな変更はありませんが、中古住宅の優遇拡大や環境・災害対策に伴う細かな要件変更が盛り込まれています。
中古住宅の拡充｜新築並みに引き上げられた控除枠
これまでの住宅ローン控除は、中古（既存）住宅を購入した場合の借入限度額を一律3,000万円・控除期間10年とするなど、新築物件との格差が大きい状態でした。
令和8年居住分からは、一定の環境性能を満たす中古住宅を購入した場合、新築と遜色ない水準まで控除枠が大幅に引き上げられます。
| 住宅の環境性能区分 | 借入限度額（中古） | 控除期間 | （参考） 新築の限度額・期間 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,500万円 | 13年 | 4,500万円 / 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 3,500万円 / 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 | 2,000万円 / 13年 |
さらに、これまで新築中心だった「子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置」についても、中古住宅の購入時に適用できるよう改善されました。
特例と選択適用｜床面積要件（40㎡〜）と子育て上乗せ
単身者や共働き世帯向けのコンパクトな住宅（マンション等）の取得支援として、所得制限付きの床面積緩和特例も拡充されました。
【注意：選択適用のルール】
中古住宅において「床面積40㎡以上の特例」を利用する場合、前述した「子育て世帯等への借入限度額の上乗せ措置」との重複適用はできず、どちらか一方を選択適用することになりますのでご注意ください。
災害レッドゾーンの規制｜令和10年以降の新築は対象外
安全な住環境の形成と国土保全の観点から、災害リスクが極めて高いエリアに対する規制が新設されました。
入居日が令和10年（2028年）1月1日以降となる場合、以下の「災害レッドゾーン」に新築された住宅については、住宅ローン控除の対象外となります。
- 災害危険区域
- 土砂災害特別警戒区域
- 地すべり防止区域
- 急傾斜地崩壊危険区域
- 浸水被害防止区域
（※なお、既存住宅の建替え、中古住宅の購入、リフォーム工事の場合は令和10年以降であっても控除対象となります。）
環境性能の厳格化｜省エネ適合住宅の限度額引き下げ
国が目指す脱炭素社会の実現に向けて、住宅に求められる省エネ性能のハードルは年々高くなっています。
- 省エネ基準適合住宅の借入限度額： 新築の場合、令和7年入居分までは3,000万円が限度とされていましたが、令和8年入居分からは2,000万円に縮小され、令和10年以降の居住開始分からは住宅ローン控除の支援対象外となります。
- その他の住宅（環境性能非適合）： 新築は既に控除対象外となっており、中古・買取再販物件のみ「2,000万円・10年間」の控除枠が維持されます（改正なし）。
今後マイホームを建築・購入する際は、ZEH水準や長期優良住宅などの高い省エネ性能を備えているかどうかが、節税額を大きく左右します。
トラブル回避のポイント
住宅ローン控除の改正における典型的なトラブルは、「購入した中古マンションが省エネ基準を満たしておらず、想定していた借入限度額や控除期間（13年）が得られなかった」というケースです。省エネ性能証明書（建築物省エネ法に基づく証明等）の取得が可能か事前に確認することが不可欠です。
また、中古物件の取得で「子育て上乗せ」と「40㎡特例」の両方が当てはまると思い込み、確定申告時に選択適用であることを知って減税計算が狂ってしまう失敗も目立ちます。
さらに、不動産投資や住宅建築の土地選定において、令和10年以降の入居計画で「災害レッドゾーン」に新築してしまうと控除が全額受けられなくなるため、土地のハザードマップ確認とスケジュール管理を徹底することが最大のトラブル回避へとつながります。
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