【おしどり贈与】自宅の生前贈与は得？相続との比較と注意点

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はじめに｜おしどり贈与の基本ルール

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、現在住んでいる居住用不動産（または購入資金）を贈与する場合、高い節税効果を得られる制度が「おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）」です。

残された配偶者が住み慣れた自宅で安心して暮らし続けられるように作られた制度ですが、安易に生前贈与を選ぶことが必ずしも最適解になるとは限りません。「生前に贈与するケース」と「将来相続で取得するケース」のそれぞれのメリットを比較し、ご家庭の状況に合わせた選択を行うことが大切です。

生前贈与のメリット｜生活保障と税制優遇

おしどり贈与を活用して生前に自宅を配偶者へ名義変更する場合、主に以下のようなメリットが得られます。

• 配偶者の生活拠点と財産の確保： 将来、子どもとの間で相続争いが生じるリスクがある場合でも、生前贈与によって配偶者の住まいを確実に確保できます。また、おしどり贈与は民法上の「特別受益」の持ち戻し免除の対象となるため、遺産分割において自宅とは別に預貯金や株式などを法定相続分どおり取得でき、生活資金を残しやすくなります。
• 最大2,110万円まで贈与税が非課税： 贈与税の課税価格から最大2,000万円が控除されます。基礎控除（110万円）と合わせると、合計2,110万円相当の評価額まで非課税で贈与が可能です。さらに、相続前3年〜7年以内の贈与を相続財産に足し戻す「生前贈与加算」の対象外となる点も大きな利点です。

適用要件とコストの注意点

おしどり贈与を受ける配偶者は、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住し、その後も引き続き住み続ける見込みであることが条件です。なお、贈与税はかからなくても、名義変更に伴う「不動産取得税」や「登録免許税（相続時より税率が高い）」、取得後の「固定資産税」などの実費負担が発生します。

相続で渡すメリット｜小規模宅地等と税額軽減

あえて生前贈与を行わず、将来の「相続」によって配偶者に自宅を取得させる方法にも、非常に強力な税制上のメリットが存在します。

子どもとの関係が良好で相続争いの心配がない場合や、すでに遺言書で意思表示ができている場合は、無理に生前贈与をせず相続まで待つ選択も有効です。

小規模宅地等の特例（80%減額）： 相続で配偶者が自宅の土地を取得する場合、「特定居住用宅地等」の特例を適用できます。これにより、330㎡までの敷地の評価額が80%も減額され、相続税を大幅に圧縮できます。（※生前贈与の場合はこの特例が使えません）

配偶者の税額軽減： 配偶者が相続する財産は、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。そのため、相続で取得しても多くの場合で相続税はゼロに収まります。

売却時の特例｜3,000万控除と軽減税率

自宅を取得した後に生活環境の変化などで家を売却することになった場合、生前贈与で取得した場合でも、相続で取得した場合でも、以下のような譲渡所得税の軽減特例を活用できます。

• 居住用財産の3,000万円特別控除： 自宅を売却して得た譲渡益（売却益）から、最大3,000万円まで控除できます。
• 所有期間10年超の軽減税率の特例： 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得6,000万円までの部分について税率が軽減されます（所得税10%、住民税4%）。

トラブル回避のポイント

「節税になると聞いておしどり贈与をしたけれど、相続で取得した方が名義変更の手数料（登録免許税等）が大幅に安く済み、小規模宅地等の特例も使えてトータルで損をしてしまった」というケースは実務上よく見られます。

生前贈与と相続のどちらが有利になるかは、ご自宅の評価額、他の所有財産（預貯金や株式）の金額、相続人（子ども等）との関係性によって一気にかわります。

配偶者が将来にわたって安心して住み続けられる環境を整えることを最優先としつつ、生前贈与に伴う各種税金・手数料と、将来の相続税試算を事前に税理士へ依頼し、トータルで比較検討することが確実なトラブル回避へとつながります。

東京武蔵野会計のサポート内容

東京武蔵野会計は、クラウド会計を通じた適正な財産管理だけでなく、ご夫婦の想いや将来の生活を守る「相続・贈与の最適化シミュレーション」に豊富な実績を持つ会計事務所です。お客様一人ひとりのご家族関係に応じた最適な承継プランをご提案いたします。

• ご自宅の評価額や資産状況を踏まえた、「おしどり贈与」と「相続（小規模宅地等の特例）」の試算比較サポート
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配偶者への自宅の生前贈与（おしどり贈与）を検討されている方や、将来の相続税負担・小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は、お気軽にご相談ください。初回無料相談を実施しています。

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