Mitsukuni Kanita 
むさし先生！大型マンションの周りにある『歩道状空地』って、昔は相続税の評価減が認められていなかったって聞いたのニャ！それが最高裁判決で逆転して安く評価できるようになったって本当かニャ？
こじろー君、最高裁判所（平成29年判決）で逆転判決が出た『歩道状空地の私道評価』のことだね！かつては国税側が評価減を認めなかったけれど、最高裁が「他用途への転用が容易ではない」として納税者の主張を認めたんだよ。判決の経緯と現在の実務評価について詳しく解説するね！
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はじめに｜歩道状空地を巡る税務上の歴史
大型マンションやビルの敷地開発において、前面道路に沿って設置される「歩道状空地」は、周囲の景観や歩行者の安全を保つ重要な空間です。
この歩道状空地について、現在は「私道」として財産評価基本通達24に基づき評価減（3割評価またはゼロ評価）が認められています。
しかし、平成29年（2017年）2月28日の最高裁判決が出るまでは、国税当局から「私道としての評価減は認めない（通常の宅地として評価する）」と判定され、多額の相続税が課される時代が続いていました。
地裁・高裁の判断｜私道評価を否定された理由
かつて一審の東京地裁および控訴審の東京高裁では、納税者側の主張が退けられ、国税側の処分が適法とされていました。
【地裁・高裁が私道評価を認めなかった主な理由】
- 接道義務との関係：財産評価基本通達24が定める「私道」とは、建築基準法上の接道義務を満たすための道路に限られる。
- 建築基準法上の制限の有無：歩道状空地は接道義務のために設けられたものではなく、建築基準法上の道路のような強固な利用制限・変更規制は課されていない。
- 固定資産税非課税との分離：たとえ自治体から固定資産税が非課税とされていても、相続税評価上の財産的価値がゼロになるわけではない。
このように、「法令上の強制的な道路指定ではない」という理由から、歩道状空地の評価減は長年否認されていました。
最高裁の逆転判決｜「転用困難」を認めた歴史的判断
一審・二審で敗訴した納税者は上告し、当初は最高裁で上告棄却の決定が下されましたが、諦めず上告受理を申し立てたことで事態が一変しました。
最高裁判所は弁論を開いた上で、原判決を破棄し、納税者逆転勝訴（差戻し）の判決を下したのです。
【最高裁が示した逆転の論理】
歩道状空地は、単なる法令上の制限だけでなく、「共同住宅（マンション）が存在する限り、道路以外の用途へ転用することが容易とは認め難い」という実態が存在する。したがって、実質的な利用制限を無視して評価減を拒否した原審の判断は、時価主義を定める「相続税法第22条」の解釈適用を誤った違法なものである。
形式的な法律の規定にとらわれず、「建物がある限り他の用途に使えない」という現実に則した画期的な司法判断でした。
判決後の実務変化｜国税庁の質疑応答事例と評価通達24
最高裁の逆転判決を受け、東京高裁の差戻し審において国側は更正処分の全部取り消しを行いました。
その後、国税庁は公式に「歩道状空地の用に供されている宅地の評価」という質疑応答事例を公表し、行政指導に基づき整備され不特定多数が通行できる歩道状空地については、「財産評価基本通達24による私道として評価する」と取り扱いを全面的に改めました。
この最高裁判決によって、大型マンションやビル敷地を所有する地主様・不動産オーナー様の相続税負担が大きく軽減される道が拓かれました。
トラブル回避のポイント
歩道状空地に関する最大のトラブルは、「過去の最高裁判決を知らず、あるいは現地調査を怠り、歩道状空地を含めた敷地全体を通常の宅地として評価して申告してしまい、数百万円〜数千万円もの相続税を過払いしてしまうケース」です。
また、単に「見た目が歩道っぽい」という理由だけで自己判断で評価減を行ってしまい、行政指導の有無や第三者の自由通行実態が証明できずに税務調査で追徴課税を受けるトラブルも発生しています。
開発許可書面、協定書、現地写真などの証拠資料を揃え、歩道状空地の要件を満たしているかを正確に検証することが最大のトラブル回避へとつながります。
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- 不動産管理会社や医療法人の経営者様・役員様における、過去の相続税申告データ診断（歩道状空地の見落としチェック・更正の請求手続き）および資産承継アドバイス
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