Mitsukuni Kanita 
むさし先生！大型マンションやビルの敷地にある『歩道状空地』って聞いたことがあるのニャ！広い公道に沿ってきれいに整備された歩道みたいな場所ニャけど、あの土地にも相続税や贈与税がかかるのかニャ？
こじろー君、実は、不特定多数の人が自由に歩ける『歩道状空地』は、一定の要件を満たすと私道と同じように『評価額ゼロ（非課税）』として扱われる場合があるんだよ！私道評価の基本ルールと、評価ゼロになる3つの条件について分かりやすく解説するね！
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はじめに｜私道の評価とセットバックの基本
土地の相続税や贈与税を計算する際、「私道」として利用されている土地は、通常の宅地とは異なる特別な評価方法（財産評価基本通達24）が定められています。
- 一般的な私道の評価： 特定の人のみが利用する私道は、通常の「宅地評価額の30%（100分の30）」で評価します。
- 不特定多数が通る私道（評価ゼロ）： 公道から公道へ抜けられる道など、不特定多数の人が自由に通行している私道は、「評価額ゼロ（非課税）」となります。
また、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上）を満たすための「位置指定道路」や、4m未満の道路に接する宅地を建替える際の後退部分（セットバック）も私道評価の対象です。セットバックが完了して実際に道路状になっている部分は、評価額ゼロとして扱われます。
歩道状空地とは｜マンション・ビルに設けられる公開空地
接している前面道路が十分な広さを持っているにもかかわらず、建物の敷地後退によって歩道をさらに広げたような土地を見かけることがあります。
これは単なる私道やセットバックではなく、都市計画法や建築基準法（東京都総合設計制度等）に基づき、大規模建築物や共同住宅（マンション）の敷地内に設置された「歩道状空地（公開空地）」です。
【歩道状空地が設けられる背景】
敷地内に歩道状空地や広場などの「公開空地」を設けることで、周辺環境の向上や防災空間の確保に貢献する見返りとして、建物の容積率緩和や高さ制限の緩和といった利益の提供を受ける仕組みとなっています。
評価ゼロになる要件｜国税庁が示す3つの判断基準
「容積率緩和という利益を受けているのだから、課税されるべきでは？」と思われがちですが、国税庁の質疑応答事例により、一定の要件を満たす「歩道状空地」は私道に準じて「評価額ゼロ（非課税）」とすることが明記されています。
評価額ゼロとして認められるための判断要件は以下の3点です。
【歩道状空地が評価ゼロになる3つの要件】
- 行政指導による整備：都市計画法に基づく開発行為の許可を受けるため、自治体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されていること。
- 道路に沿った舗装構造：道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されていること。
- 第三者の自由通行：居住者や敷地利用者に限らず、不特定多数の第三者による自由な通行の用に供されていること。
この3つの条件をすべて満たしている場合、その歩道状空地部分は相続税評価額が「ゼロ」となり、課税対象から除外されます。
相続税節税のメリット｜過大評価を防ぐ土地評価のポイント
大型マンションの敷地やビル用地、大規模開発地を所有されている地主様・不動産オーナー様にとって、「歩道状空地」が正しく評価されているかどうかは、相続税額に数千万円単位の差を生じさせる重要なポイントです。
評価の際、現地調査や行政庁への確認を怠り、歩道状空地を含めた敷地全体を通常の「自工用地（マンション敷地全体）」として一体評価してしまうと、本来納める必要のない多額の相続税を支払うことになってしまいます。
地積図や現地写真、開発許可書面を精査し、歩道状空地部分を適正に区分して評価ゼロを適用することが、過大評価を防ぐ最大の節税手法となります。
トラブル回避のポイント
歩道状空地や私道の評価における最大のトラブルは、「過去の相続税申告において、歩道状空地であることを見落として通常の宅地として申告し、多額の税金を過払いしてしまうケース」です。
また、外見上は歩道のように見えても、フェンスや生垣で囲われていて第三者が自由通行できない構造になっていたり、行政指導ではなく所有者が自主的に設けた空地であったりする場合、税務調査で「評価ゼロ」が否認され、追徴課税を受けるトラブルも目立ちます。
現地調査・写真撮影のほか、自治体の開発計画書や建築確認申請の控えを取り寄せ、税務上の3要件を満たしている証拠（エビデンス）を揃えて申告することが最大のトラブル回避へとつながります。
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- 不動産企業（ディベロッパー・建設業含む）や個人の不動産オーナー様における、開発用地・所有土地の「歩道状空地・私道」の適正評価および相続税・贈与税シミュレーション
- 不動産管理会社や医療法人の経営者様・役員様における、過去の相続税申告データ診断（歩道状空地の見落としチェック・更正の請求サポート）および事業承継アドバイス
- 安心の「書面添付制度」標準採用による、不動産・医療・相続に係る高度な土地評価と高い税務信頼性の確保
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